Werbungskosten bei Vermietung: Die komplette Liste aller absetzbaren Kosten

Was sind Werbungskosten bei Vermietung?

Der Begriff Werbungskosten ist in § 9 EStG definiert: Es sind „Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen." Im Kontext der Vermietung (§ 21 EStG) bedeutet das: Alle Ausgaben, die kausal mit der Erzielung von Mieteinnahmen zusammenhängen, sind grundsätzlich steuerlich absetzbar.

Das Prinzip ist dabei symmetrisch zur Einnahmeseite: Wer Mieteinnahmen versteuert, darf die damit verbundenen Ausgaben gegenrechnen. Nur der verbleibende Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (oder der umgekehrte Werbungskostenüberschuss) wird steuerlich wirksam. Ein negativer Saldo — also ein Verlust aus Vermietung — mindert das übrige Einkommen und reduziert direkt die Einkommensteuerlast.

1. Finanzierungskosten

Dies ist für die meisten Kapitalanleger der größte Einzelposten bei den Werbungskosten. Absetzbar sind alle Aufwendungen, die direkt mit der Fremdfinanzierung der Immobilie zusammenhängen:

• •Darlehenszinsen: Der Zinsanteil der monatlichen Annuität ist vollständig absetzbar. Bei einem Darlehen von 400.000 € zu 3,8% Zinsen entspricht das im ersten Jahr rund 15.200 € absetzbaren Zinsen.
• •Bereitstellungszinsen: Zinsen, die vor der Auszahlung des Darlehens für die Bereitstellung anfallen, sind als Werbungskosten absetzbar — vorausgesetzt, das Darlehen dient der Finanzierung der Vermietungsimmobilie.
• •Disagio: Ein Disagio (Abzinsungsbetrag) kann auf die Laufzeit der Zinsbindung verteilt oder unter Umständen sofort abgesetzt werden.
• •Nicht absetzbar: Die Tilgungsanteile der monatlichen Rate sind steuerlich irrelevant — sie reduzieren nur die Verbindlichkeit, nicht aber den steuerpflichtigen Ertrag.

2. AfA: Der steuerlich wertvollste Block

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist eine fiktive Ausgabe: Es fließt kein Geld, aber der gesetzlich anerkannte Wertverlust des Gebäudes wird steuermindernd anerkannt. Dies macht die AfA zum effektivsten Hebel der Immobiliensteueroptimierung.

Wichtig: AfA wird nur auf den Gebäudeanteil berechnet — nicht auf den Grundstücksanteil. Bei einer Eigentumswohnung wird der Gebäudeanteil nach dem Kaufpreisaufteilungs-Schema des BMF (Sachwertmethode) oder einer vertraglichen Vereinbarung ermittelt. In der Praxis liegt der Gebäudeanteil je nach Lage zwischen 60% und 85% des Kaufpreises.

3. Bewirtschaftungskosten

Sämtliche laufenden Kosten des Objekts, soweit sie nicht auf den Mieter umgelegt werden können (oder tatsächlich nicht umgelegt werden), sind als Werbungskosten absetzbar:

• •Hausgeld (WEG): Das monatliche Hausgeld enthält absetzbare und nicht absetzbare Bestandteile. Die laufenden Kosten (Verwaltergebühr, Gebäudeversicherung, Gemeinschaftsstrom etc.) sind Werbungskosten. Die Instandhaltungsrücklage ist erst im Zeitpunkt der Entnahme und tatsächlichen Verwendung absetzbar.
• •Nicht umlagefähige Nebenkosten: Kosten, die laut Betriebskostenverordnung nicht auf den Mieter umlegbar sind (z.B. Verwaltungskosten, bestimmte Wartungen), sind Werbungskosten.
• •Grundsteuer: Soweit vom Vermieter getragen (bei Leerstand oder wenn vertraglich vereinbart), absetzbar.
• •Gebäudeversicherung: Falls nicht im Hausgeld enthalten, direkt als Werbungskosten ansetzbar.

4. Leerstandskosten

Eine häufig übersehene Regelung: Werbungskosten sind auch während Leerstand absetzbar, sofern die Vermietungsabsicht nachweisbar besteht. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat dies mehrfach bestätigt. Voraussetzung ist, dass der Leerstand nicht auf einer dauerhaften Aufgabe der Vermietungsabsicht beruht. Inserate, Maklerbeauftragungen und entsprechende Dokumentation sind dabei empfehlenswert.

5. Werbungskosten im engeren Sinne

• •Inserate und Annoncen: Kosten für die Mietersuche (Online-Portale, Print) sind vollständig absetzbar.
• •Maklergebühren (Neuvermietung): Kosten für den Vermietungsmakler sind Werbungskosten. Achtung: Maklerprovision beim Kauf gehört zu den Anschaffungskosten und wird über die AfA abgeschrieben.
• •Fahrtkosten: Fahrten zur Immobilie (Besichtigungen, Übergaben, Handwerkertreffen) werden mit der Entfernungspauschale von 0,30 € pro km (ab dem 21. km: 0,38 €) oder nach Reisekostengrundsätzen abgerechnet.
• •Steuerberatungskosten (anteilig): Der auf die Vermietung entfallende Anteil der Steuerberatungsrechnung ist absetzbar.
• •Kontoführungsgebühren: Kosten für ein separates Konto, über das Mieteinnahmen und Ausgaben laufen, sind absetzbar.
• •Fachliteratur und Seminare: Ausgaben für Bücher, Zeitschriften oder Seminare mit direktem Bezug zur Vermietertätigkeit sind Werbungskosten.

6. Renovierungskosten: Die kritische 15%-Regel

Bei Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen ist Vorsicht geboten. Grundsätzlich sind Erhaltungsaufwendungen (Reparaturen, die den bisherigen Zustand erhalten) sofort als Werbungskosten absetzbar. Anders verhält es sich mit den sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG:

Was ist NICHT absetzbar?

• •Tilgungsanteile der Darlehensrate: Tilgung ist Vermögensumschichtung, kein Aufwand.
• •Kaufpreis und Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler): Diese gehören zu den Anschaffungskosten und fließen nur über die AfA ein.
• •Private Nutzungsanteile: Wird die Immobilie auch privat genutzt, sind nur die vermieteten Anteile absetzbar.
• •Instandhaltungsrücklage (nicht verwendeter Anteil): Einzahlungen in die WEG-Rücklage sind erst im Zeitpunkt der tatsächlichen Ausgabe absetzbar.

Anlage V: Das Formular für alle Vermieter

Alle Einnahmen und Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung werden in der Anlage V der Einkommensteuererklärung erfasst. Pro vermietetes Objekt ist eine eigene Anlage V auszufüllen. Das Formular ist in logische Blöcke gegliedert: Mieteinnahmen, Werbungskosten (aufgeteilt nach Kategorien) und schließlich das Ergebnis (Überschuss oder Verlust).

Empfehlenswert ist eine laufende Einnahmen-Ausgaben-Tabelle für jede Immobilie, in der alle Buchungen mit Belegnummer erfasst werden. Dies erleichtert die jährliche Steuererklärung erheblich und ist im Falle einer Betriebsprüfung (Außenprüfung) unverzichtbar.