Das Wichtigste in Kürze
- •Darlehenszinsen sind Werbungskosten (§ 9 EStG) und vollständig steuerlich absetzbar — Tilgung ist es nicht
- •Empfohlene Anfangstilgung für Kapitalanleger: 1–2% p.a. statt 3% beim Eigenheim
- •Niedrigere Tilgung erhöht den monatlichen Zinsanteil und damit den Steuervorteil
- •Der Leverage-Effekt wirkt stärker, wenn weniger Eigenkapital gebunden ist
Das Paradox der niedrigen Tilgung
Wer in Deutschland aufgewachsen ist, hat gelernt: Schulden sind schlecht, Schulden abzahlen ist gut. Beim Eigenheim stimmt das — hier zahlt man mit bereits versteuertem Einkommen, erhält keinen steuerlichen Gegenwert für die Zinsen und möchte möglichst schuldenfrei in den Ruhestand gehen.
Bei einer Kapitalanlageimmobilie gelten jedoch fundamental andere Regeln. Hier trägt der Staat durch Steuervorteile einen erheblichen Teil der Finanzierungskosten — aber nur für die Zinsen, nicht für die Tilgung. Eine hohe Tilgung bedeutet daher bei der Kapitalanlage: Du bezahlst mehr mit versteuertem Einkommen und verlierst den staatlichen Subventionsanteil.
§ 9 EStG: Warum Zinsen absetzbar sind, Tilgung aber nicht
Das Einkommensteuergesetz erlaubt in § 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG den Abzug von Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Der Hintergrund: Zinsen sind ein tatsächlicher wirtschaftlicher Aufwand, der dem Erzielen von Mieteinnahmen dient. Tilgung hingegen ist keine Ausgabe — sie reduziert lediglich eine Verbindlichkeit und erhöht damit dein Vermögen. Aus steuerlicher Sicht handelt es sich um einen Aktivtausch: Die Schuld sinkt, das Nettovermögen steigt.
Steuerliche Grundregel für Kapitalanleger
Zinsen = Werbungskosten = steuerlich absetzbar (§ 9 EStG)
Tilgung = Vermögensaufbau = nicht steuerlich absetzbar
Konsequenz: Je mehr Zinsen du zahlst (= niedrigere Tilgung), desto höher der steuerlich absetzbare Betrag.
Rechenbeispiel: 200.000 € Darlehen, 4% Nominalzins
Nehmen wir ein realistisches Szenario: Ein Kapitalanleger finanziert 200.000 € zu 4% Nominalzins. Wir vergleichen eine Tilgung von 1% (typisch für Kapitalanleger) mit 3% (typisch für Eigenheimkäufer):
| Kennzahl | 1% Tilgung | 3% Tilgung |
|---|---|---|
| Monatliche Annuität | 833 € | 1.167 € |
| Davon: Zinsanteil (absetzbar) | 667 € | 667 € |
| Davon: Tilgungsanteil | 167 € | 500 € |
| Jährliche Zinskosten (absetzbar) | 8.000 € | 8.000 € |
| Mehrbelastung pro Monat | — | + 333 € |
| Steuerersparnis bei 42% Grenzsteuer | 3.360 €/Jahr | 3.360 €/Jahr |
Berechnung für das erste Jahr. Zinsanteil sinkt über die Laufzeit durch Tilgung leicht.
Der Unterschied ist eindeutig: Bei gleichen Zinsen und gleichem Steuervorteil zahlt der 3%-Tilger monatlich 333 € mehr — ohne zusätzlichen steuerlichen Gegenwert. Diese 333 € fließen in den Schuldenabbau, was gut für die Schuldenfreiheit ist, aber kurzfristig bedeutet es: mehr versteuertes Einkommen einsetzen.
Der Leverage-Effekt: Mehr Rendite mit weniger Eigenkapital
Niedriger tilgen bedeutet auch: langsamer Eigenkapital aufbauen. Für viele Kapitalanleger ist das strategisch gewollt. Das Konzept dahinter nennt sich Leverage-Effekt (Hebelwirkung): Wenn die Immobilienrendite höher ist als der Fremdkapitalzins, steigert mehr Fremdkapital die Eigenkapitalrendite.
Beispiel Leverage-Effekt
Immobilienwert: 200.000 €, Wertsteigerung: 3% p.a. = 6.000 € Wertzuwachs im Jahr 1.
- •Mit 40.000 € Eigenkapital (20%): EK-Rendite = 6.000 / 40.000 = 15% p.a.
- •Mit 20.000 € Eigenkapital (10%): EK-Rendite = 6.000 / 20.000 = 30% p.a.
- •Ohne Eigenkapital (0%): EK-Rendite mathematisch unbegrenzt (Wertsteigerung ohne eigenes Kapital)
Wer schnell tilgt, baut Eigenkapital auf — erhöht damit aber auch den Nenner in der Renditeformel und senkt die Eigenkapitalrendite. Kapitalanleger nutzen das eingesparte Kapital bevorzugt für die nächste Immobilie oder andere Investitionen.
Risiken der niedrigen Tilgung
Die Strategie der niedrigen Tilgung ist nicht ohne Risiken. Wer sie versteht, kann sie bewusst managen:
- •Anschlussfinanzierungsrisiko: Bei 1% Tilgung ist das Restdarlehen nach 10 Jahren noch bei ca. 89% des Ursprungsbetrags. Steigen die Zinsen bis zur Prolongation, steigt die Monatsrate deutlich.
- •Kein Puffer bei Mietausfall: Geringe Tilgung bedeutet hohe Belastung, wenn die Immobilie leer steht. Liquiditätsreserve von 3–6 Monatsmieten empfohlen.
- •Beleihungsauslauf: Bei Verkauf oder Cross-Collateralization kann ein hoher Beleihungsauslauf problematisch sein.
Wann höhere Tilgung sinnvoll ist
Die pauschale Empfehlung „Tilgung so niedrig wie möglich" gilt nicht für alle Investoren. In diesen Situationen kann eine höhere Tilgung sinnvoll sein:
- •Niedriges Einkommen / Grenzsteuersatz unter 30%: Der steuerliche Vorteil der Zinsen ist gering; schnellere Schuldenfreiheit lohnt sich eher.
- •Kurzer Anlagehorizont: Wer innerhalb von 10 Jahren verkaufen möchte, profitiert von einem niedrigeren Restdarlehen beim Verkauf.
- •Eintritt in die Rentenphase: Rund 10 Jahre vor Rentenantritt empfiehlt sich eine höhere Tilgung, um im Alter schuldenfrei zu sein.
- •Sehr hohes Zinsniveau: Bei Zinsen über 6–7% überwiegt der Effekt der Zinsersparnis die steuerlichen Vorteile — schnelleres Tilgen kann dann besser sein.
Empfehlung für Kapitalanleger 2025
Bei einem Grenzsteuersatz ab 35% und einem Anlagehorizont von 10+ Jahren ist eine Anfangstilgung von 1–2% p.a. in der Regel optimal. Vereinbare zusätzlich ein Sondertilgungsrecht von 5–10% p.a., um bei Bedarf flexibel schneller tilgen zu können — ohne die Grundannuität zu erhöhen. Dies kombiniert steuerliche Effizienz mit finanzieller Flexibilität.