Überblick: Von der ersten Besichtigung bis zur rechtlichen Eigentumsumschreibung im Grundbuch vergehen typischerweise 8 bis 24 Wochen. Die meisten Käufer unterschätzen diese Zeitspanne erheblich. Wer die Abläufe kennt, kann Verzögerungen vermeiden und den Prozess aktiv steuern.
Der vollständige Zeitplan
Besichtigung und erste Einschätzung
Erste Besichtigung, erste Eindrücke sammeln. Unterlagen beim Makler oder Verkäufer anfordern: Exposé, Grundriss, Jahresabrechnung, WEG-Protokolle, Teilungserklärung, Energieausweis. Noch keine Kaufentscheidung treffen — Unterlagen erst prüfen.
Due Diligence und Unterlagenprüfung
Sorgfältige Prüfung aller Unterlagen anhand der 15-Punkte-Checkliste. Parallelstart der Finanzierungsanfragen bei Banken und Vermittlern (Interhyp, Dr. Klein o.ä.). Frühzeitiger Start ist entscheidend — Banken brauchen Zeit.
Bankgespräche und Finanzierungsangebote
Bankgespräche führen, Unterlagen einreichen (Einkommensnachweise, Selbstauskunft, Objektunterlagen). Mindestens 3–5 Angebote vergleichen. Konditionen prüfen: Zinssatz, Tilgung, Zinsbindung, Sondertilgungsrechte. Ziel: Finanzierungszusage vor Notartermin einholen.
Kaufvertragsentwurf anfordern und prüfen
Notar beauftragen (üblicherweise der Käufer), Kaufvertragsentwurf anfordern. Entwurf mit Steuerberater und/oder Rechtsanwalt prüfen. Kaufpreisaufteilung (Grund/Gebäude) festlegen. Etwaige Änderungswünsche an den Notar kommunizieren.
Notartermin — Beurkundung
Beurkundung des Kaufvertrags. Alle Parteien müssen persönlich erscheinen (oder Vollmacht erteilen). Nach der Beurkundung: Notar beantragt Auflassungsvormerkung. Dauer des Termins: typischerweise 45–90 Minuten.
Fälligkeitsvoraussetzungen klären
Der Notar prüft das Vorliegen aller Fälligkeitsvoraussetzungen: Auflassungsvormerkung eingetragen, Löschungsbewilligungen für bestehende Grundschulden vorliegend, Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde eingegangen. Danach: Fälligkeitsmitteilung an Käufer.
Kaufpreiszahlung und Übergabe
Nach Eingang der Fälligkeitsmitteilung: Kaufpreis überweisen (typischerweise innerhalb von 2 Wochen). Schlüsselübergabe erfolgt nach vollständigem Zahlungseingang beim Verkäufer. Ab Übergabe trägst du Nutzen und Lasten (auch wenn du noch nicht im Grundbuch eingetragen bist).
Grunderwerbsteuer zahlen
Das Finanzamt sendet den Grunderwerbsteuerbescheid (gemäß §13 GrEStG entsteht die Steuer mit Abschluss des Kaufvertrags). Zahlungsfrist: 1 Monat nach Bescheidzustellung. Nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
Grundbuchumschreibung
Nach Eingang der Unbedenklichkeitsbescheinigung beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die Bearbeitungszeit variiert je nach Grundbuchamt und Bundesland erheblich: 2 bis 6 Monate. In Bayern und Berlin teils länger. Bis zur Eintragung bist du wirtschaftlicher, aber noch nicht rechtlicher Eigentümer.
Was schief gehen kann — und wie du es vermeidest
| Risiko | Typische Ursache | Vermeidung |
|---|---|---|
| Finanzierung platzt vor Notartermin | Bank lehnt ab nach Bonitätsprüfung | Vorläufige Zusage einholen, bevor Notar beauftragt wird |
| Vorkaufsrecht der Gemeinde ausgeübt | Milieuschutzgebiet, Soziale Erhaltungssatzung | Vor Notartermin prüfen, ob Vorkaufsrecht besteht |
| Verzögerung Grundbuch | Überlastete Grundbuchämter | Realistischen Zeitpuffer einplanen (6+ Monate) |
| Versteckte Mängel nach Übergabe | Unzureichende Due Diligence | Bausachverständigen vor Kauf beauftragen |
Die Schlüsselregel: Finanzierungszusage vor Notartermin
Die wichtigste Handlungsempfehlung des gesamten Prozesses: Hol dir eine schriftliche Finanzierungszusage von der Bank, bevor du den Notartermin buchst. Wer ohne Finanzierungszusage zum Notar geht und die Finanzierung scheitert danach, ist rechtlich an den Kaufvertrag gebunden — und muss Schadenersatz leisten.
Zusammenfassung: Ein Immobilienkauf ist ein komplexer Prozess, der typischerweise 10–24 Wochen dauert. Wer die Schritte kennt, den Prozess aktiv steuert und die Finanzierung frühzeitig sichert, kann den Ablauf erheblich beschleunigen und Risiken minimieren. Die Auflassungsvormerkung schützt dich nach dem Notartermin — bis sie im Grundbuch steht, bist du rechtlich abgesichert.
Quellen & Nachweise
- [1]Bundesnotarkammer: Zeitplan Immobilienkauf
- [2]GrEStG §13, §15 (Fälligkeitsregeln Grunderwerbsteuer)
- [3]§ 311b BGB (Beurkundungspflicht)