Das Wichtigste in Kürze
- •Vollfinanzierung maximiert den Leverage-Effekt und steuerlichen Zinsvorteil — erfordert aber sehr gute Bonität
- •Kaufnebenkosten (ca. 9–12%) sollten immer aus Eigenkapital kommen — Banken finanzieren diese in der Regel nicht
- •Ab ca. 3.500 € Nettoeinkommen ist eine Vollfinanzierung des Kaufpreises bei guten Objekten oft möglich
- •Eigenkapital in Kapitalanlagen zu binden hat Opportunitätskosten — es könnte alternativ investiert werden
Definitionen: Was bedeutet Voll- und Teilfinanzierung?
Im Immobilienjargon unterscheidet man nach dem Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV): dem Verhältnis von Darlehensbetrag zu Immobilienwert.
- •Vollfinanzierung (100% LTV): Das gesamte Kaufpreisäquivalent wird fremdfinanziert. Kaufnebenkosten kommen aus Eigenkapital.
- •110%-Finanzierung: Auch die Kaufnebenkosten werden mitfinanziert. Von Banken selten angeboten, nur bei exzellenter Bonität.
- •Klassische Teilfinanzierung: 20–30% Eigenkapital werden eingebracht (entspricht einem LTV von 70–80%).
Laut Bundesbank-Daten zur LTV-Verteilung in Deutschland liegt der Medians-LTV bei Neuabschlüssen 2024 bei ca. 75%, d.h. die meisten Käufer bringen noch Eigenkapital ein. Der Anteil an Vollfinanzierungen (LTV ≥ 95%) ist nach dem Zinsanstieg zurückgegangen, aber keineswegs verschwunden.
Der Leverage-Effekt: Das Herzstück der Vollfinanzierung
Der Leverage-Effekt (Hebelwirkung) beschreibt, wie Fremdkapital die Eigenkapitalrendite steigert — sofern die Immobilienrendite über dem Fremdkapitalzins liegt. Ein konkretes Beispiel verdeutlicht die Mechanik:
Basisbeispiel: 200.000 € Objekt, 3% Wertsteigerung p.a. = 6.000 €/Jahr
20% Eigenkapital
15%
EK-Rendite
6.000 / 40.000
10% Eigenkapital
30%
EK-Rendite
6.000 / 20.000
Vollfinanzierung
∞
EK-Rendite
6.000 / 0
Die Wertsteigerung entsteht auf den Gesamtwert der Immobilie — unabhängig davon, wie viel Eigenkapital eingesetzt wurde.
Der Leverage-Effekt gilt wohlgemerkt auch in die andere Richtung: Bei Wertverlusten wird das Eigenkapital überproportional aufgezehrt. Wer 10% Eigenkapital eingebracht hat und der Immobilienwert fällt um 10%, hat sein gesamtes Eigenkapital verloren — das Darlehen besteht weiterhin.
Steuerliche Sicht: Vollfinanzierung maximiert den Zinsvorteil
Wie in Artikel 1 dieser Serie erläutert, sind Darlehenszinsen als Werbungskosten vollständig absetzbar (§ 9 EStG) — Tilgung hingegen nicht. Bei einer Vollfinanzierung ist das Darlehen maximal hoch, also auch die monatlichen Zinsen maximal hoch, und damit der Steuervorteil maximal groß.
| Szenario | Eigenkapital | Darlehen | Jahreszinsen (4%) | Steuerersparnis (42%) |
|---|---|---|---|---|
| 30% EK | 60.000 € | 140.000 € | 5.600 € | 2.352 €/Jahr |
| 20% EK | 40.000 € | 160.000 € | 6.400 € | 2.688 €/Jahr |
| 10% EK | 20.000 € | 180.000 € | 7.200 € | 3.024 €/Jahr |
| Vollfinanzierung | 0 € | 200.000 € | 8.000 € | 3.360 €/Jahr |
Objekt: 200.000 €, 4% Nominalzins, Jahr 1. Grenzsteuersatz 42%.
Kaufnebenkosten: Das unvermeidliche Eigenkapital
Auch wer vollfinanzieren möchte, kommt um Eigenkapital nicht ganz herum: Die Kaufnebenkosten müssen in aller Regel aus eigenen Mitteln bestritten werden. Sie betragen je nach Bundesland ca. 9–12% des Kaufpreises:
- •Grunderwerbsteuer: 3,5% (Bayern) bis 6,5% (Brandenburg, NRW, SH, Thüringen)
- •Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1,5–2,0%
- •Maklerprovision (falls anfallend): bis zu 3,57% (gesetzlich gedeckelt seit 2020)
Bei einem 200.000 €-Objekt in NRW (6,5% GrESt) summieren sich die Nebenkosten auf ca. 21.000–24.000 €. Diese Mittel müssen liquide vorhanden sein — Banken setzen sie meist als Mindestvoraussetzung für eine Vollfinanzierung des Kaufpreises.
Wann genehmigen Banken eine Vollfinanzierung?
Banken sind bei Vollfinanzierungen naturgemäß vorsichtiger. Gemäß §§ 505a–505e BGB sind sie zu einer sorgfältigen Kreditwürdigkeitsprüfung verpflichtet. Eine Vollfinanzierung ist typischerweise möglich bei:
- •Einwandfreier SCHUFA-Auskunft ohne negative Einträge
- •Stabiles Arbeitsverhältnis (mindestens 2–3 Jahre unbefristet)
- •Jahreseinkommen über 60.000 € brutto (ca. 3.500 € Netto/Monat)
- •Keine oder nur geringe bestehende Kreditverpflichtungen
- •Gutes Objekt mit nachvollziehbarem Marktwert (keine Spezialobjekte)
Laut BaFin-Daten (2024) ist der durchschnittliche Zinsaufschlag für Vollfinanzierungen (LTV ≥ 90%) gegenüber einer 80%-Finanzierung ca. 0,3–0,8 Prozentpunkte. Das ist zwar mehr, aber angesichts des Leverage-Effekts und der Steuervorteile für Gutverdienende oft mehr als kompensiert.
Empfehlung nach Einkommensniveau
| Nettoeinkommen | Eigenkapital | Begründung |
|---|---|---|
| Unter 3.000 € | 10–20% EK empfohlen | Puffer bei Mietausfall wichtiger als max. Leverage; Bonität für Vollfinanzierung ggf. schwierig |
| 3.000–5.000 € | Vollfinanzierung des Kaufpreises möglich | Gute Bonität, Steuervorteile machen höhere Zinsen wett; Nebenkosten aus EK |
| Über 5.000 € | Vollfinanzierung optimal | Hoher Grenzsteuersatz maximiert Zinsvorteil; freigehaltenes EK renditeoptimiert investieren |
Opportunitätskosten: Was macht man mit freigehaltenem Eigenkapital?
Für Gutverdienende lautet die entscheidende Frage nicht „spare ich Zinsen durch Eigenkapitaleinsatz?" — sondern: „Was bringt mir das Eigenkapital alternativ?"
- •40.000 € in einer Vollfinanzierung „eingebaut" ersparen ca. 1.600 €/Jahr Zinskosten (bei 4%)
- •40.000 € in einen MSCI World ETF investiert erwirtschaften historisch ca. 7–9% p.a. = ca. 2.800–3.600 €/Jahr
- •40.000 € als Eigenkapital für eine zweite Immobilie einsetzen: erneuter Leverage-Effekt auf weiteres Objekt
Die Rechnung ist nicht immer eindeutig — aber sie zeigt: Eigenkapital hat Opportunitätskosten. Wer es unreflektiert in eine Immobilie steckt, lässt möglicherweise bessere Alternativen liegen.
Die Kurzformel für die Entscheidung
Vollfinanzierung ist besser, wenn: Grenzsteuersatz ≥ 35%, stabiles Einkommen, Anlagehorizont ≥ 10 Jahre und das freigehaltene Kapital renditeoptimiert anderweitig eingesetzt wird. Eigenkapitaleinsatz ist besser, wenn: geringes Einkommen, unsichere Einkommenssituation, hoher Sicherheitsbedarf oder kurzfristiger Anlagehorizont. In jedem Fall: Kaufnebenkosten immer aus Eigenkapital finanzieren.