Der Notartermin beim Immobilienkauf: Ablauf, Kosten und was du wissen musst

Der Ablauf Schritt für Schritt

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   Kaufvertragsentwurf (ca. 2 Wochen vor dem Termin)

   Der Notar — in Deutschland üblicherweise vom Käufer beauftragt — erstellt auf Basis der von Verkäufer und Käufer übermittelten Angaben einen Kaufvertragsentwurf. Du hast das Recht, diesen Entwurf mindestens 14 Tage vor dem Termin zu erhalten (Bundesnotarkammer-Empfehlung). Nutze diese Zeit.

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   Prüfung des Entwurfs (vor dem Termin)

   Lies den Entwurf sorgfältig — idealerweise gemeinsam mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt. Achte besonders auf: Kaufpreis und Zahlungsfälligkeit, Übergabedatum, Gewährleistungsausschlüsse sowie die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Gebäude (entscheidend für die AfA-Bemessungsgrundlage).

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   Notartermin: Vorlesen, Erläuterung, Unterschrift

   Beim Termin selbst liest der Notar den Kaufvertrag vollständig vor und erläutert auf Nachfrage. Alle Beteiligten — Käufer und Verkäufer — müssen persönlich anwesend sein (oder einen Bevollmächtigten schicken). Nach der Verlesung unterschreiben alle Parteien.

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   Auflassungsvormerkung im Grundbuch

   Unmittelbar nach der Beurkundung beantragt der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese schützt dich als Käufer: Der Verkäufer kann das Objekt nicht mehr an Dritte verkaufen oder belasten, bis du als Eigentümer eingetragen bist.

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   Fälligkeitsmitteilung und Kaufpreiszahlung

   Der Notar prüft das Vorliegen aller Fälligkeitsvoraussetzungen (Auflassungsvormerkung eingetragen, bestehende Grundschulden gelöscht oder umgeschrieben, ggf. Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde). Erst dann ergeht die Fälligkeitsmitteilung, auf deren Basis du den Kaufpreis überweist.

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   Grunderwerbsteuer zahlen

   Das Finanzamt sendet dir nach der Beurkundung einen Grunderwerbsteuerbescheid — typischerweise 4–8 Wochen nach dem Notartermin. Die Steuer muss innerhalb von einem Monat nach Bescheidzustellung gezahlt werden. Erst nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung kann der Notar die Eigentumsumschreibung beantragen.

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   Eigentumsumschreibung im Grundbuch

   Die eigentliche Eigentumsübertragung erfolgt mit der Eintragung im Grundbuch — je nach Grundbuchamt dauert das 2–6 Monate nach der Kaufpreiszahlung. Ab diesem Zeitpunkt bist du rechtlich Eigentümer.

Notarkosten nach GNotKG

Die Kosten des Notars sind durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlich geregelt — es gibt keinen Preisvergleich zwischen Notaren. Die Höhe richtet sich nach dem Kaufpreis:

Steuerlicher Investorentipp: Kaufpreisaufteilung im Vertrag

Für Kapitalanleger ist die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Gebäude im Notarvertrag von erheblicher steuerlicher Bedeutung. Nur der Gebäudeanteil ist über die AfA abschreibbar — Grundstücke nicht. Je höher der vertraglich festgehaltene Gebäudeanteil, desto höher die jährliche Abschreibung.

Der Bundesfinanzhof hat in seinem Urteil IX R 26/19 klargestellt, dass eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung grundsätzlich für das Finanzamt bindend ist — sofern sie nicht wirtschaftlich unplausibel ist. Eine sorgfältige Aufteilung kann die AfA-Basis signifikant erhöhen und damit die jährliche Steuerersparnis steigern.

Kritische Klauseln im Kaufvertrag

• •Gewährleistungsausschluss: Fast alle Kaufverträge enthalten einen vollständigen Gewährleistungsausschluss. Das bedeutet: Versteckte Mängel, die erst nach dem Kauf entdeckt werden, trägt in der Regel der Käufer. Ausnahme: arglistig verschwiegene Mängel.
• •Übergabedatum: Achte darauf, dass das Übergabedatum klar definiert ist und — wenn möglich — an die vollständige Kaufpreiszahlung geknüpft ist.
• •Kaufpreisfälligkeit: Kläre genau, wann der Kaufpreis fällig ist. Zahle niemals vor Eingang der Fälligkeitsmitteilung des Notars.