„Mieten ist Geld zum Fenster hinauswerfen" — diesen Satz hört man in Deutschland regelmäßig. Doch stimmt er wirklich? Eine nüchterne Analyse der Zahlen zeigt ein differenzierteres Bild. Für wen lohnt sich der Kauf zum Eigenwohnen, und wer ist mit Mieten und einer Kapitalanlage langfristig besser aufgestellt?
Das IW-Köln-Ergebnis: In 36 von 36 Großstädten war Mieten günstiger
Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) veröffentlichte 2023 eine viel beachtete Studie, die Miet- und Kaufkosten in allen deutschen Großstädten verglich. Das Ergebnis war eindeutig: In allen 36 untersuchten Städten war die monatliche finanzielle Belastung beim Kauf — gemessen an den Gesamtkosten inklusive Eigenkapitalopportunitätskosten — höher als beim Mieten, sofern man einen Zeithorizont von zehn Jahren zugrunde legte.
Wichtig: Diese Studie berücksichtigte keine Steuervorteile für Kapitalanleger. Sie zeigt lediglich: Für den Eigennutzer ist Kaufen in Deutschland derzeit oft teurer als Mieten — finanziell betrachtet.
Die Opportunitätskosten des Eigenkapitals
Das gebundene Eigenkapital ist der unsichtbare Kostenfaktor, den die meisten Eigenheimkäufer übersehen. Wer 80.000 € als Eigenkapital in ein Haus steckt, verzichtet auf die Rendite dieser Summe anderswo.
| Anlage des Eigenkapitals | Rendite p.a. | Jahresertrag auf 80.000 € | Über 20 Jahre |
|---|---|---|---|
| Im Eigenheim gebunden | ~2 % (Wertsteigerung) | 1.600 € | ~38.900 € |
| MSCI World ETF (historisch) | ~7 % nominal | 5.600 € | ~209.000 € |
| Entgangene Rendite (Differenz) | −5 % | 4.000 €/Jahr | ~170.000 € |
Das im Eigenheim gebundene Kapital erzeugt keine liquide Rendite. Das ist kein Verlust — aber es sind entgangene Gewinne, die man in der Gesamtrechnung nicht ignorieren darf.
Die Kaufnebenkosten: Das oft vergessene „verbrannte" Geld
In Deutschland gehören die Kaufnebenkosten zu den höchsten in Europa. Sie amortisieren sich nicht über Wertsteigerungen, sondern müssen schlicht als Transaktionskosten abgeschrieben werden.
- •Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % je nach Bundesland (Bayern 3,5 %, Nordrhein-Westfalen 6,5 %)
- •Notarkosten: ca. 1,5–2 % des Kaufpreises
- •Maklerprovision: 3,57 % (bei Käuferhälfte, seit Dezember 2020 hälftig geteilt)
- •Gesamtnebenkosten: 9–12 % des Kaufpreises
Bei einem Kaufpreis von 350.000 € entstehen Nebenkosten von 31.500–42.000 €. Diese Summe ist sofort weg — sie steckt nicht in der Immobilie, sie ist schlicht verbraucht. Um sie über Wertsteigerung hereinzuholen, braucht man bei 2 % p.a. bereits 4–6 Jahre, nur um auf null zu kommen.
Die Breakeven-Rechnung: Ab wann lohnt sich Kauf?
Der Breakeven hängt von mehreren Faktoren ab: Zinsniveau, Mietpreisentwicklung, Wertsteigerung und Haltedauer. Vereinfacht gilt:
- •Unter 5 Jahre: Fast immer finanzieller Verlust durch Nebenkosten und geringe Wertsteigerung
- •5–10 Jahre: Grenzbereich, stark abhängig von lokaler Preisentwicklung
- •Über 10 Jahre: In vielen Regionen positiver Breakeven, besonders bei stabilen Mietmärkten
- •Über 20 Jahre: Eigentumsbildung setzt sich meist durch, wenn Wertsteigerung stabil
Der Postbank Wohnatlas 2024 zeigt: In 60 % der deutschen Landkreise ist die Kaufpreisdynamik schwächer als die Mietpreisentwicklung — was den Vorteil des Kaufens weiter relativiert.
Die „versteckte Miete" des Eigenheimbesitzers
Eigenheimbesitzer zahlen keine Miete — aber sie zahlen Zinsen, Instandhaltung und entgehen der Rendite ihres gebundenen Kapitals. Die Summe dieser Kosten ergibt eine sogenannte implizite Miete, die ökonomisch der Marktmiete entsprechen sollte.
Das BBSR (2024) zeigt: Die Wohnkostenbelastung von Eigenheimbesitzern mit laufenden Krediten liegt in Westdeutschland bei durchschnittlich 28–33 % des Haushaltsnettoeinkommens — kaum weniger als für Mieter in vergleichbaren Lagen.
Wann spricht dennoch viel für den Kauf?
Trotz aller Zahlen gibt es valide Gründe für den Eigenheimkauf, die sich nicht in Euro messen lassen:
- •Inflationsschutz: Die Darlehenszinsen sind fix, während Mieten steigen können
- •Keine Kündigung: Langfristige Wohnsicherheit, besonders für Familien
- •Altersvorsorge: Mietfreies Wohnen im Alter senkt die benötigte Rente erheblich
- •Gestaltungsfreiheit: Renovieren, umbauen, gestalten nach eigenen Vorstellungen
- •Vermögensvererbung: Immobilien lassen sich steuerbegünstigt an Kinder übertragen
Fazit: Mieten + Kapitalanlage als clevere Strategie
Für finanziell denkende Investoren ist die Kombination aus Mieten am eigenen Wohnort + Kapitalanlage-Immobilie oft die überlegene Strategie. Du nutzt die Steuervorteile der Vermietung, bleibst flexibel und baust gleichzeitig Vermögen auf — während der Mieter deiner Wohnung die Tilgung mitfinanziert.
Das DIW Berlin (2023) bestätigt: Der Unterschied im Immobilienvermögen zwischen Eigennutzern und Kapitalanlegern liegt weniger in der Eigentumsquote als in der Anzahl und dem Wert der gehaltenen Objekte. Wer mehrere Kapitalanlagen hält, baut signifikant mehr Vermögen auf als der typische Eigenheimbesitzer mit einem einzigen Objekt.
Die Kernfrage ist nicht „Mieten oder Kaufen?"
Die richtige Frage ist: „Kaufe ich zum Eigenwohnen — oder nutze ich denselben finanziellen Einsatz, um als Vermieter von Steuervorteilen und Fremdkapitalhebel zu profitieren?" Für die meisten Gutverdienenden lautet die rationale Antwort: Investieren vor Eigenwohnen.