Das Wichtigste in Kürze
- ✓Lohnsteuerermäßigung nach § 39a EStG senkt die monatliche Lohnsteuer direkt beim Arbeitgeber
- ✓Absetzbar: AfA, Schuldzinsen, Werbungskosten aus Vermietung — alles was auch in die Einkommensteuererklärung gehört
- ✓Bei 400.000 € Objekt, 5% degressiver AfA und 42% Grenzsteuersatz: bis zu 700 € mehr Netto pro Monat
- ✓Antrag über ELSTER oder Papiervordruck beim zuständigen Wohnsitz-Finanzamt
- ✓Frist: bis 30. November für das Folgejahr (für 2026 also bis 30.11.2025)
Was ist der Lohnsteuerermäßigungsantrag?
Wer als Arbeitnehmer in Deutschland Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, schreibt diese üblicherweise einmal jährlich in die Einkommensteuererklärung — und bekommt die zu viel gezahlte Lohnsteuer dann als Erstattung zurück. Das Problem: Das Geld liegt bis zu 18 Monate beim Finanzamt, bevor es zum Investor zurückfließt.
Der Lohnsteuerermäßigungsantrag nach § 39a EStG löst dieses Problem. Statt die Steuerersparnis zu sammeln und einmal jährlich zurückzuerhalten, wird ein Freibetrag in die elektronischen Lohnsteuerabzugsmerkmale (ELStAM) eingetragen. Der Arbeitgeber berücksichtigt diesen Freibetrag dann monatlich und zieht entsprechend weniger Lohnsteuer ein. Das Ergebnis: mehr Netto im gleichen Monat.
Voraussetzung für den Antrag ist, dass die geltend gemachten Ausgaben insgesamt die sogenannte Antragsgrenze von 600 € pro Jahr überschreiten (also 50 € pro Monat im Jahresdurchschnitt). Wer eine Immobilie zur Kapitalanlage hält, überschreitet diese Grenze in der Regel deutlich.
Welche Ausgaben können eingetragen werden?
Im Lohnsteuerermäßigungsantrag können alle Ausgaben eingetragen werden, die als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) anerkannt werden. Die wichtigsten Positionen für Immobilieninvestoren:
| Position | Beschreibung | Typischer Betrag |
|---|---|---|
| AfA (Gebäudeabschreibung) | 2% linear oder 5% degressiv auf Gebäudeanteil | 8.000–20.000 €/Jahr |
| Schuldzinsen | Darlehenszinsen (nicht Tilgung!) aus der Finanzierung | 5.000–15.000 €/Jahr |
| Hausgeld (anteilig) | Nicht umlagefähige Betriebskosten, Verwaltergebühr | 1.500–3.000 €/Jahr |
| Instandhaltung | Reparaturen, die keine Herstellungskosten sind | variabel |
| Werbungskosten i.e.S. | Inserate, Steuerberatung anteilig, Fahrtkosten (0,30 €/km) | 300–800 €/Jahr |
Zusätzlich können auch erhöhte Werbungskosten aus dem Arbeitsverhältnis eingetragen werden, etwa Entfernungspauschalen über dem Arbeitnehmer-Pauschbetrag (1.230 € in 2024), Fachliteratur, Arbeitsmittel oder doppelte Haushaltsführung. Der Freibetrag im ELStAM fasst alle diese Positionen zusammen.
Rechenbeispiel: Wie viel spare ich monatlich?
Ein konkretes Beispiel macht die Dimension dieser Steueroptimierung sichtbar. Angenommen, ein Angestellter mit einem Jahresbruttoeinkommen von 80.000 € kauft eine Neubauwohnung:
Rechenbeispiel: Neubauwohnung mit degressiver AfA
Vereinfachte Modellrechnung. Individuelle Steuerberatung empfohlen.
Der monatliche Cashflow-Vorteil durch den Freibetragsantrag ist erheblich: Statt die gesamte Jahreserstattung von ~9.900 € im Frühjahr des Folgejahres zu erhalten, fließen monatlich rund 826 € mehr auf das Konto. Dies verbessert die Liquiditätssituation und ermöglicht eine effizientere Verwendung der Mittel.
Schritt-für-Schritt: So beantragst du den Freibetrag
Unterlagen zusammenstellen
Sammle alle Belege: Finanzierungsvertrag (Zinsbescheinigung), Hausgeldabrechnungen, AfA-Berechnung (Kaufvertrag, Aufteilung Grund/Gebäude), Inserate, Fahrtennachweise.
Antrag über ELSTER oder Papiervordruck
Der Antrag kann digital über www.elster.de (Formular „Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung") oder auf Papier beim zuständigen Wohnsitz-Finanzamt gestellt werden. Das Formular „Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung 2025" ist auf den Seiten der Landesfinanzbehörden verfügbar.
Werbungskosten aus V+V eintragen
Im Abschnitt „Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung" trägst du die voraussichtlichen Ausgaben des Steuerjahres ein: AfA, Schuldzinsen, Hausgeld etc. minus die voraussichtlichen Mieteinnahmen. Nur der Verlustüberschuss wird als Freibetrag berücksichtigt.
Finanzamt prüft und trägt ELStAM ein
Nach Prüfung des Antrags trägt das Finanzamt den Freibetrag elektronisch in das ELStAM-System ein. Der Arbeitgeber ruft diese Daten ab und berücksichtigt den Freibetrag automatisch bei der nächsten Lohnabrechnung.
Jährliche Einkommensteuererklärung bleibt Pflicht
Wer einen Freibetrag von mehr als 600 € hat eintragen lassen, ist zur Abgabe der Einkommensteuererklärung verpflichtet (§ 46 Abs. 2 Nr. 4 EStG). Dies ist jedoch ohnehin empfehlenswert, da eventuelle Abweichungen vom geschätzten Betrag ausgeglichen werden.
Fristen und wichtige Hinweise
Der Antrag kann grundsätzlich jederzeit im laufenden Steuerjahr gestellt werden — der eingetragene Freibetrag gilt dann ab dem Folgemonat. Wer also im März einen Antrag stellt, profitiert ab April von der reduzierten Lohnsteuer.
Für das Folgejahr muss der Antrag bis spätestens 30. November des laufenden Jahres gestellt werden. Wer also möchte, dass der Freibetrag ab Januar 2026 gilt, muss den Antrag bis 30. November 2025 einreichen.
Eingetragener Freibetrag ist eine Schätzung
Der eingetragene Freibetrag basiert auf voraussichtlichen Ausgaben. Weichen die tatsächlichen Kosten ab, wird die Differenz mit der Einkommensteuererklärung ausgeglichen. Zu hoch angesetzte Freibeträge führen zu einer Nachzahlung im Folgejahr.
Gilt der Freibetrag auch für Selbstständige?
Der Lohnsteuerermäßigungsantrag nach § 39a EStG gilt ausschließlich für Arbeitnehmer, die Lohnsteuer zahlen. Selbstständige und Freiberufler zahlen Einkommensteuervorauszahlungen und können stattdessen die Vorauszahlungsanpassung beim Finanzamt beantragen (§ 37 EStG) — dies funktioniert wirtschaftlich analog: der Steueraufwand wird vorgezogen monatlich oder quartalsweise reduziert.