Erfahrene Immobilieninvestoren wissen beim ersten Blick auf ein Exposé, ob ein Objekt interessant ist oder nicht. Das Geheimnis dahinter: Sie rechnen sofort drei Kennzahlen aus — Kaufpreisfaktor, Bruttomietrendite und Nettomietrendite. Mit diesen drei Zahlen kannst du jedes Objekt in unter 5 Minuten einordnen, bevor du einen einzigen Besichtigungstermin vereinbarst.
Kennzahl 1: Der Kaufpreisfaktor (Multiplikator)
Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahreskaltmieten du für die Immobilie bezahlst. Er ist das schnellste Screening-Tool.
Formel:
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
Ein Kaufpreisfaktor von 20 bedeutet: Du zahlst das 20-fache einer Jahresnettokaltmiete. Je niedriger der Faktor, desto mehr Miete bekommst du für dein eingesetztes Kapital — und desto höher ist tendenziell die Mietrendite.
Kennzahl 2: Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert des Kaufpreisfaktors, ausgedrückt in Prozent. Sie berücksichtigt noch keine Kosten — daher „brutto".
Formel:
Bruttomietrendite = (Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Kennzahl 3: Nettomietrendite
Die Nettomietrendite ist die realistischere Kennzahl — sie bezieht Kaufnebenkosten sowie laufende nicht umlegbare Kosten mit ein.
Formel:
Nettomietrendite = (Jahresmiete − Verwaltung − Instandhaltung) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Rechenbeispiel Schritt für Schritt
Annahmen: Kaufpreis 250.000 €, Wohnungsgröße 60 m², Kaltmiete 850 €/Monat, Kaufnebenkosten 10 %, Verwaltung 720 €/Jahr, Instandhaltung 600 €/Jahr.
| Schritt | Berechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Jahreskaltmiete | 850 € × 12 Monate | 10.200 €/Jahr |
| Kaufpreisfaktor | 250.000 € ÷ 10.200 € | 24,5× |
| Bruttomietrendite | (10.200 € ÷ 250.000 €) × 100 | 4,08 % |
| Kaufnebenkosten (10 %) | 250.000 € × 0,10 | 25.000 € |
| Gesamtinvestition | 250.000 € + 25.000 € | 275.000 € |
| Nicht umlegbare Kosten | 720 € Verwaltung + 600 € IH | 1.320 €/Jahr |
| Nettomietrendite | (10.200 − 1.320) ÷ 275.000 × 100 | 3,23 % |
Interpretation: Ein Kaufpreisfaktor von 24,5× und eine Nettomietrendite von 3,23 % sind für eine B-Lage in Ordnung. Hinzu kommen Steuervorteile (AfA, Zinsen), die die effektive Rendite auf Eigenkapital auf 6–8 % heben können. Ohne diese Steuerkomponente wäre das Objekt weniger attraktiv — was zeigt, warum man nie die Bruttorendite allein betrachten darf.
Richtwerte nach Lagetyp (empirica 2024 / CBRE 2024)
| Lagetyp | Beispielstädte | Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite | Wertsteigerungspotenzial |
|---|---|---|---|---|
| A-Lage | Berlin, München, Hamburg, Frankfurt | 25–35× | 2,9–4,0 % | hoch (3–5 %) |
| B-Lage | Leipzig, Nürnberg, Hannover, Dresden | 18–25× | 4,0–5,6 % | mittel (1,5–3 %) |
| C-Lage | Mittelstädte, ländliche Regionen | 12–18× | 5,6–8,3 % | niedrig bis negativ |
Wichtiger Hinweis: Diese Richtwerte sind Marktdurchschnitte (empirica-Systeme 2024). Einzelne Objekte können erheblich abweichen. Ein Kaufpreisfaktor von 30× in München kann trotz niedriger laufender Rendite attraktiv sein, wenn die Wertsteigerung historisch 4–5 % p.a. beträgt.
Warum der Kaufpreisfaktor allein nicht alles sagt
Ein niedriger Kaufpreisfaktor (hohe Mietrendite) ist kein Selbstzweck. Es gibt vier weitere Dimensionen, die du immer mitbewerten musst:
- •Wertsteigerungspotenzial: Ein Objekt mit 3 % Mietrendite aber 4 % Wertsteigerung p.a. kann eine C-Lage mit 8 % Mietrendite und 0 % Wertsteigerung langfristig schlagen
- •Steuerlicher Hebel: Bei 42 % Grenzsteuersatz erhöht sich die effektive EK-Rendite jedes Objekts um 1,5–2 Prozentpunkte — unabhängig vom Kaufpreisfaktor
- •Leerstandsrisiko: Eine 7-%-Rendite mit 15 % Leerstandswahrscheinlichkeit ist weniger wert als 4 % mit Vollvermietungsgarantie in einer Universitätsstadt
- •Mietsteigerungspotenzial: Wie weit liegt die aktuelle Miete unter der Vergleichsmiete? Indexmietverträge oder nachvermietungsfähige Wohnungen haben höheres Potenzial
Die 5-Minuten-Bewertung in der Praxis
So gehst du in der Praxis vor, wenn du ein Exposé auf dem Tisch hast:
- •Schritt 1: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete = Kaufpreisfaktor → passt er zur Lage?
- •Schritt 2: Kaufpreis + 10 % Nebenkosten = Gesamtinvestition
- •Schritt 3: (Jahreskaltmiete − 1.500 € Pauschalkosten) ÷ Gesamtinvestition = Nettomietrendite (grobe Schätzung)
- •Schritt 4: Wenn KPF und Rendite im grünen Bereich → detaillierte Prüfung (WEG, Mietvertrag, Lage)
- •Schritt 5: Steuerlichen Hebel berechnen → effektive EK-Rendite ermitteln
Wer diese drei Kennzahlen beherrscht, kann 80 % der Objekte in 5 Minuten aussortieren — und konzentriert seine Zeit auf die wirklich interessanten Deals.