Das Wichtigste in Kürze
- ✓Grunderwerbsteuer (GrESt) fällt einmalig beim Immobilienkauf an — Satz je nach Bundesland 3,5% bis 6,5%
- ✓Bayern und Sachsen: günstigstes Bundesminimum von 3,5% (seit Einführung der Länderkompetenz 2006 unverändert)
- ✓Brandenburg, NRW, Thüringen, Schleswig-Holstein, Saarland: Höchstsatz von 6,5%
- ✓Bei 300.000 € Kaufpreis: Unterschied zwischen Bayern (10.500 €) und Brandenburg (19.500 €) = 9.000 €
- ✓GrESt nicht als Werbungskosten absetzbar — sie erhöht die Anschaffungskosten (AfA-Basis)
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine einmalige Steuer, die beim Erwerb eines inländischen Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), wobei § 1 GrEStG die steuerpflichtigen Erwerbsvorgänge definiert: Kaufvertrag, Tausch, Meistgebot bei Zwangsversteigerung, Übertragung etc.
Seit der Föderalismusreform von 2006 haben die Bundesländer das Recht, den Steuersatz selbst festzulegen (Art. 105 Abs. 2a GG). Während der Bundesratsatz bis 2006 einheitlich bei 3,5% lag, haben die meisten Bundesländer seitdem ihren Satz erhöht. Nur Bayern und Sachsen haben den Ausgangssatz von 3,5% beibehalten.
Die Grunderwerbsteuer kann nicht als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung abgesetzt werden. Sie erhöht jedoch die Anschaffungskosten der Immobilie und fließt damit in die AfA-Bemessungsgrundlage ein — wird also indirekt über 50 Jahre steuerlich berücksichtigt.
Grunderwerbsteuersätze 2025: Alle 16 Bundesländer
| Bundesland | Steuersatz | Bei 300.000 € | Bei 500.000 € |
|---|---|---|---|
| BayernMinimum | 3.5% | 10.500 € | 17.500 € |
| SachsenMinimum | 3.5% | 10.500 € | 17.500 € |
| Sachsen-Anhalt | 5.0% | 15.000 € | 25.000 € |
| Baden-Württemberg | 5.0% | 15.000 € | 25.000 € |
| Niedersachsen | 5.0% | 15.000 € | 25.000 € |
| Bremen | 5.0% | 15.000 € | 25.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5.0% | 15.000 € | 25.000 € |
| Hamburg | 5.5% | 16.500 € | 27.500 € |
| Berlin | 6.0% | 18.000 € | 30.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6.0% | 18.000 € | 30.000 € |
| Hessen | 6.0% | 18.000 € | 30.000 € |
| BrandenburgMaximum | 6.5% | 19.500 € | 32.500 € |
| Nordrhein-WestfalenMaximum | 6.5% | 19.500 € | 32.500 € |
| ThüringenMaximum | 6.5% | 19.500 € | 32.500 € |
| Schleswig-HolsteinMaximum | 6.5% | 19.500 € | 32.500 € |
| SaarlandMaximum | 6.5% | 19.500 € | 32.500 € |
Stand: 2025. Sortiert nach Steuersatz aufsteigend. Grün = Bundesminimum, Rot = Bundesmaximum.
Rechenbeispiel: Bayern vs. Brandenburg
Der Unterschied zwischen dem günstigsten und dem teuersten Bundesland macht sich bei typischen Kaufpreisen deutlich bemerkbar:
Vergleich: 300.000 € Kaufpreis
Bayern
10.500 €
3,5% Grunderwerbsteuer
Brandenburg
19.500 €
6,5% Grunderwerbsteuer
Grunderwerbsteuer als Teil der Kaufnebenkosten
Die Grunderwerbsteuer ist ein erheblicher Posten innerhalb der gesamten Kaufnebenkosten, die beim Immobilienerwerb anfallen. Zusammengerechnet ergeben sich je nach Bundesland und Objektart folgende Gesamtnebenkosten:
- •Grunderwerbsteuer: 3,5% bis 6,5% (je nach Bundesland)
- •Notarkosten: ca. 1,0–1,5% des Kaufpreises (Beurkundung + Grundbucheintragung)
- •Maklerprovision: 0% bis 3,57% (seit 12/2020 max. 50/50-Teilung; bei Neubau oft ohne Makler)
| Beispiel-Szenario | GrESt | Notar | Makler | Gesamt NK |
|---|---|---|---|---|
| Bayern, Neubau ohne Makler | 3,5% | 1,5% | 0,0% | 5,0% |
| Bayern, Bestand mit Makler | 3,5% | 1,5% | 3,57% | 8,57% |
| NRW, Bestand mit Makler | 6,5% | 1,5% | 3,57% | 11,57% |
| Berlin, Neubau ohne Makler | 6,0% | 1,5% | 0,0% | 7,5% |
Richtwerte. Tatsächliche Maklerprovisionen verhandelbar. Notar variiert nach Kaufpreis.
Relevanz für die Renditeberechnung
Für Kapitalanleger ist die Grunderwerbsteuer ein wichtiger Faktor in der Renditeberechnung. Da sie die Anschaffungskosten erhöht, aber nicht direkt absetzbar ist, verlängert sie den Zeitraum, bis eine Investition in die Gewinnzone gelangt. Gleichzeitig erhöht sie die AfA-Basis — zumindest den Gebäudeanteil betreffend.
Ein Investor, der eine Immobilie für 300.000 € in Bayern kauft, zahlt 10.500 € Grunderwerbsteuer. Ein vergleichbares Objekt in NRW würde 19.500 € Grunderwerbsteuer auslösen — allein durch den Bundeslandunterschied sinkt die Bruttomietrendite ceteris paribus um etwa 0,2–0,3 Prozentpunkte, weil mehr Kapital gebunden ist.
Sonderregelung: Share Deals
Bei sogenannten Share Deals — dem Erwerb von Gesellschaftsanteilen statt direkt der Immobilie — greift § 1 Abs. 3 GrEStG: Werden mindestens 90% der Anteile einer grundstückshaltenden Gesellschaft übernommen, entsteht ebenfalls Grunderwerbsteuerpflicht. Der Gesetzgeber hat diese Regelung zuletzt mit dem JStG 2019 verschärft (Absenkung der Grenze von 95% auf 90%, Verlängerung der Behaltefrist auf 10 Jahre), um Steuergestaltungen über Share Deals zu begrenzen.
Für private Kapitalanleger im Bereich von Ein- bis Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen sind Share Deals in der Praxis nicht relevant — diese Strukturen werden primär im großvolumigen Gewerbe- und Wohnportfoliobereich genutzt.
Praxistipp: Grunderwerbsteuer in die Renditerechnung einbeziehen
Rechne bei jedem Objekt mit den realen Kaufnebenkosten — nicht nur mit dem Kaufpreis. Als Faustregel: In Bayern und Sachsen ca. 5–6% Nebenkosten einplanen (ohne Makler), in Hochsteuerbundesländern wie NRW oder Brandenburg bei Bestandsimmobilien mit Makler bis zu 12%. Diese Nebenkosten müssen erst durch Mieteinnahmen oder Wertsteigerung wieder „hereingeholt" werden, bevor der Investor in die Gewinnzone kommt.