Due Diligence beim Immobilienkauf: Die komplette 15-Punkte-Checkliste

Die 15-Punkte-Checkliste im Detail

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   Grundbuchauszug

   Fordere einen aktuellen Grundbuchauszug (nicht älter als 4 Wochen) an. Prüfe: Wer ist eingetragener Eigentümer? Gibt es Belastungen in Abteilung II (z. B. Wegerechte, Wohnrechte, Reallasten) oder III (Grundschulden)? Bestehende Grundschulden müssen bei Übergabe gelöscht oder auf dein Darlehen umgeschrieben werden.

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   Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

   Die Teilungserklärung definiert, was zum Sondereigentum (deine Wohnung) und was zum Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dach, Fassade) gehört. Die Gemeinschaftsordnung regelt Nutzungsrechte und -pflichten. Achte auf Sondernutzungsrechte (Stellplatz, Garten, Keller) und eventuelle Einschränkungen (z. B. Vermietungsverbote, Gewerbenutzungsverbote).

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   WEG-Protokolle der letzten 3 Jahre

   Die Protokolle der Eigentümerversammlungen sind eine Goldgrube. Suche nach: Beschlüssen über anstehende Sanierungen, Streitigkeiten zwischen Eigentümern oder mit der Verwaltung, Beschlüssen über Sonderumlagen, Problemen mit einzelnen Eigentümern (Hausgeldrückstände). Wenn Protokolle verweigert werden — Vorsicht.

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   Jahresabrechnungen der letzten 3 Jahre

   Die Jahresabrechnungen nach §28 WEG zeigen dir, wie hoch die monatlichen Hausgeldzahlungen waren und wie sie verwendet wurden. Wichtig: Wie hoch war die jährliche Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, und wie entwickelt sich der Rücklagenbestand? Steigende oder konstant niedrige Rücklagen sind ein Warnsignal.

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   Wirtschaftsplan aktuell

   Der aktuelle Wirtschaftsplan zeigt die geplanten Einnahmen und Ausgaben der WEG für das laufende Jahr und das voraussichtliche Hausgeld. Vergleiche das Hausgeld mit dem marktüblichen Niveau für vergleichbare Objekte — auffällig niedrige Hausgelder können auf unzureichende Rücklagenbildung hindeuten.

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   Mietvertrag (bei vermietetem Objekt)

   Prüfe: Wie hoch ist die aktuelle Miete im Vergleich zum Mietspiegel? Gibt es Staffel- oder Indexmietenvereinbarungen? Wie lange läuft der Mietvertrag, gibt es Kündigungsschutzklauseln? Gibt es Sondervereinbarungen (Mietereinbauten, Untervermietungsrechte, reduzierte Miete für Gegenleistungen)?

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   Mietschulden und Kautionsstand

   Bestehen beim Mieter Mietrückstände? Wie hoch ist die hinterlegte Kaution, und wo liegt sie (Mietkautionskonto)? Als Käufer übernimmst du das bestehende Mietverhältnis nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" (§566 BGB) — also auch eventuelle Probleme.

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   Energieausweis

   Der Energieausweis (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis) ist Pflicht bei Verkauf oder Vermietung. Achte auf die Effizienzklasse (A+ bis H) und das Baujahr. Schlechte Effizienzklassen (F, G, H) könnten künftig zu Sanierungspflichten führen (GEG) und die Vermietbarkeit einschränken.

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   Sanierungsgebiet und Milieuschutzsatzung

   Liegt das Objekt in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder in einem Milieuschutzgebiet (soziale Erhaltungssatzung)? Milieuschutzsatzungen können Modernisierungen einschränken, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen blockieren und kommunale Vorkaufsrechte begründen.

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    Baugenehmigungen und Bauabnahmen

    Wurden Umbauten (Dachgeschossausbau, Anbau, Kellerausbau) genehmigt und abgenommen? Nicht genehmigte Einbauten können nachträglich Bußgelder oder Rückbaupflichten auslösen. Fordere bei Umbauten immer die Baugenehmigung an.

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    Bebauungsplan und Nachverdichtungsmöglichkeiten

    Ein Blick in den Bebauungsplan kann wertvolle Informationen liefern: Ist das Grundstück bereits maximal ausgenutzt? Gibt es Nachverdichtungspotenzial (wertsteigernd)? Drohen störende Nachbarbebauungen, die den Wohnwert mindern?

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    Instandhaltungsrücklage: Höhe prüfen

    Als Faustformel gilt: Mindestens 7–10 €/m² Wohnfläche sollten als Rücklage für das gesamte Gebäude vorhanden sein. Bei älteren Gebäuden oder bekanntem Sanierungsbedarf deutlich mehr. Eine niedrige Rücklage ist ein direktes finanzielles Risiko für dich als künftigen Eigentümer.

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    Versicherungen der WEG

    Prüfe, ob die WEG über eine Gebäudeversicherung (inkl. Elementarschäden) und eine WEG-Haftpflichtversicherung verfügt. Fehlende oder unzureichende Versicherungen sind ein erhebliches Risiko, das von der Eigentümergemeinschaft gemeinsam getragen werden muss.

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    Mietspiegel und Vergleichsmieten

    Überprüfe die aktuelle Miete anhand des qualifizierten Mietspiegels der Stadt oder vergleichbarer Angebote. Ist die Miete bereits am Mietspiegeloberfeld? Wie viel Mieterhöhungspotenzial besteht noch? Eine Miete deutlich unter Markt kann gut (Potential) oder ein Warnsignal sein (warum so niedrig?).

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    Bonität des Mieters

    Bei bestehendem Mietverhältnis: Frage nach der Schufa-Auskunft des Mieters, die beim Einzug vorlag, und nach der Miethistorie. Ein Mieter mit regelmäßiger pünktlicher Zahlung ist ein Qualitätsmerkmal. Rückstände in den WEG-Unterlagen sind ein klares Warnsignal.

Was tun bei festgestellten Mängeln?