Das Wichtigste in Kürze
- •Die Annuität ist die gleichbleibende monatliche Rate aus Zinsen + Tilgung
- •Einfache Näherung: Monatliche Rate ≈ Darlehensbetrag × (Zins + Tilgung) / 12
- •Der Zinsanteil sinkt über die Zeit, der Tilgungsanteil steigt automatisch
- •Effektiver Jahreszins (§ 6 PAngV) enthält alle Kosten — wichtiger als der Nominalzins
Was ist die Annuität?
Der Begriff Annuität kommt vom lateinischen annus (Jahr) und bezeichnet eine gleichbleibende Jahresrate, die aus zwei Teilen besteht: dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil. Im Alltag spricht man von der monatlichen Rate, also der Annuität geteilt durch 12.
Das Entscheidende am Annuitätendarlehen: Die Rate bleibt über die gesamte Zinsbindungsfrist konstant. Was sich verändert, ist das Verhältnis von Zins zu Tilgung: Da die Restschuld mit jeder Zahlung sinkt, werden die Zinsen auf immer kleinere Beträge berechnet — und der Tilgungsanteil steigt automatisch.
Die Annuitätenformel
Die mathematisch exakte Formel für die monatliche Annuität lautet:
Annuitätenformel
A = K × [i × (1+i)^n] / [(1+i)^n − 1]
A = monatliche Rate (Annuität)
K = Darlehensbetrag (Kapital)
i = monatlicher Zinssatz (Nominalzins / 12)
n = Anzahl der Monate (Laufzeit in Jahren × 12)
Die praktische Näherungsformel
Für eine schnelle Überschlagsrechnung genügt die vereinfachte Formel, die für Tilgungsraten unter 3% sehr präzise ist:
Näherungsformel
Monatliche Rate ≈ Darlehensbetrag × (Zins% + Tilgung%) / 12 / 100
Beispiel: 200.000 € × (3,8 + 2,0) / 12 / 100 = 966,67 € ≈ 967 €/Monat
Praxisbeispiel 1: Kapitalanleger, 200.000 €
Ein Kapitalanleger finanziert eine Zweizimmerwohnung mit 200.000 € Darlehensbetrag. Er wählt einen Nominalzins von 3,8% und eine Anfangstilgung von 2%.
| Monat | Restschuld | Zinsanteil | Tilgungsanteil | Rate gesamt |
|---|---|---|---|---|
| Monat 1 | 200.000 € | 633 € | 334 € | 967 € |
| Monat 12 | 196.073 € | 621 € | 346 € | 967 € |
| Monat 24 | 191.961 € | 608 € | 359 € | 967 € |
| Monat 60 | 178.987 € | 567 € | 400 € | 967 € |
| Monat 120 | 154.068 € | 488 € | 479 € | 967 € |
200.000 € Darlehen, 3,8% Nominalzins, 2% Anfangstilgung. Monatliche Rate: 967 €.
Praxisbeispiel 2: Größeres Objekt, 350.000 €
Ein gut verdienender Investor finanziert eine Dreizimmerwohnung in einer B-Stadt mit 350.000 € zu 4,2% Nominalzins und nur 1% Anfangstilgung (steuerlich optimiert).
- •Monatliche Rate: 350.000 × (4,2 + 1,0) / 12 / 100 = 1.517 € (exakt: 1.517,08 €)
- •Davon im ersten Monat: 1.225 € Zinsen (absetzbar) + 292 € Tilgung
- •Jährliche Zinslast (Jahr 1): ca. 14.650 € → steuerlich absetzbar als Werbungskosten
- •Steuerersparnis bei 42% Grenzsteuersatz: ca. 6.153 €/Jahr im ersten Jahr
Zins- vs. Tilgungsanteil über die Laufzeit
Gold = Zinsanteil · Weiß = Tilgungsanteil (200.000 €, 3,8% Zins, 2% Tilgung)
Mit steigender Laufzeit sinkt der Zinsanteil, der Tilgungsanteil wächst automatisch.
Anfangstilgung vs. effektive Tilgung
Ein häufiges Missverständnis: Die vereinbarte Anfangstilgung von 1% bleibt nicht konstant. Da die Rate gleichbleibt, aber der Zinsanteil mit sinkender Restschuld fällt, steigt der Tilgungsanteil automatisch. Diesen Mechanismus nennt man die steigende effektive Tilgung.
Bei 200.000 € Darlehen, 3,8% Zins und 2% Anfangstilgung ist die effektive Tilgung nach 10 Jahren bereits auf ca. 2,9% gestiegen — ohne dass sich die monatliche Rate verändert hat. Die Schuld wird also schneller abgebaut als die Anfangstilgung suggeriert.
Effektiver Jahreszins vs. Nominalzins (§ 6 PAngV)
Der Nominalzins beschreibt nur den reinen Zinssatz ohne Nebenkosten. Der effektive Jahreszins (gesetzlich vorgeschrieben nach § 6 PAngV) enthält zusätzlich alle regelmäßig anfallenden Kosten: Bearbeitungsgebühren, Kontoführungsgebühren und Agio. Er ist damit die entscheidende Vergleichsgröße beim Kreditvergleich.
Beispiel: Nominal vs. effektiv
Nominalzins: 3,80% — Effektiver Jahreszins: 3,87%
Die Differenz entsteht durch Zinsverrechnungsperiode (monatlich statt jährlich) und etwaige Kontoführungskosten. Beim Vergleich von Angeboten immer den effektiven Jahreszins heranziehen.
Mietrendite und Annuität: Was ein gutes Objekt leisten sollte
Eine Faustregel für Kapitalanleger: Bei einem gut gewählten Objekt sollten die Mieteinnahmen 80–100% der Annuität decken. Der restliche Eigenanteil wird durch den Steuervorteil (Zinsen + AfA) weitgehend kompensiert.
- •Beispiel: Annuität 967 €/Monat, Kaltmiete 900 €/Monat → Eigenbeitrag: 67 €/Monat
- •Dazu kommen Hausgeld (~200 €/Monat, aber Großteils auf Mieter umlegbar) und nicht umlegbare Kosten (~50 €/Monat)
- •Steuerersparnis aus Zinsen + AfA kann bei 42% Grenzsteuersatz 300–500 €/Monat ausmachen
- •Netto-Eigenbeitrag nach Steuern: oft unter 100 €/Monat für eine vollfinanzierte Kapitalanlage
Schnellrechner: Deine monatliche Rate schätzen
Multipiziere deinen Darlehensbetrag mit dem Prozentwert aus Zins + Tilgung und teile durch 1.200. Beispiel: 250.000 € × (3,9% + 2,0%) / 1.200 = 1.229 €/Monat. Diese Näherung weicht in der Regel weniger als 5 € vom exakten Wert ab.