AfA linear vs. degressiv: Der vollständige Vergleich mit Rechenbeispielen

Lineare AfA: Das klassische Modell

Die lineare Absetzung für Abnutzung (§ 7 Abs. 4 EStG) ist seit Jahrzehnten der Standard für die steuerliche Abschreibung von Wohngebäuden. Das Prinzip ist denkbar einfach: Der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten wird gleichmäßig über die gesetzlich bestimmte Nutzungsdauer verteilt. Für nach 1924 erbaute Gebäude gilt eine Nutzungsdauer von 50 Jahren, was einem jährlichen Abschreibungssatz von 2% p.a. entspricht.

Bei einem Gebäudewert von 400.000 € ergibt dies konstant 8.000 € pro Jahr an steuerlich absetzbarer AfA — über die gesamte Abschreibungsdauer von 50 Jahren. Die Linearität ist der definitorische Kern: Jedes Jahr ist identisch, die Abschreibung ändert sich nicht.

Degressive AfA: Das neue Modell seit 2024

Das Wachstumschancengesetz (BGBl. 2024 I Nr. 108), in Kraft getreten am 28. März 2024, führte die degressive AfA für Wohngebäude neu ein. Der neue § 7 Abs. 5a EStG erlaubt eine Abschreibung von 5% auf den jeweiligen Restbuchwert — und genau darin liegt der Unterschied zur linearen Methode:

Da die Basis jedes Jahr kleiner wird (der Restbuchwert sinkt durch die vorangegangene Abschreibung), ist auch die absolute AfA-Summe jährlich etwas geringer. Der Abschreibungsbetrag ist im ersten Jahr am höchsten und fällt dann kontinuierlich — daher „degressiv" (lat.: herabgehend).

Rechenbeispiel: 10 Jahre im Vergleich

Nehmen wir einen Gebäudewert von 400.000 € als Basis und berechnen beide Methoden über 10 Jahre:

Break-even: Wann lohnt der Wechsel zur linearen AfA?

Die degressive AfA fällt jedes Jahr. Irgendwann unterschreitet sie den festen Betrag der linearen AfA — und von diesem Punkt an wäre die lineare Methode vorteilhafter. Dies ist der optimale Zeitpunkt für einen Methodenwechsel.

Bei einem Gebäudewert von 400.000 € und 5% degressiver AfA fällt der Jahresbetrag frühestens in Jahr 10–11 unter die konstanten 8.000 € der linearen AfA. Genauer: Die degressive AfA sinkt auf den linearen Wert, wenn der Restbuchwert 160.000 € unterschreitet (5% × 160.000 = 8.000 €). Dies ist nach etwa 21 Jahren der Fall.

Wer profitiert am stärksten?

Der monetäre Vorteil der degressiven gegenüber der linearen AfA ist direkt proportional zum Grenzsteuersatz des Investors. Jeder zusätzliche Euro an AfA spart genau den Grenzsteuersatz — also den Steuersatz auf den letzten verdienten Euro.

Zeitwert des Geldes: Warum frühe Abschreibung besonders wertvoll ist

Ein häufig unterschätzter Aspekt: Selbst wenn die Gesamtsumme der abgeschriebenen Beträge über die volle Laufzeit bei beiden Methoden identisch wäre (was sie nicht ist), hätte die degressive AfA einen weiteren Vorteil. Frühe Steuerersparnisse haben einen höheren Gegenwartswert als spätere — ein Effekt, den Ökonomen als Zeitwert des Geldes (Time Value of Money) bezeichnen.

Konkret: Wer durch die degressive AfA in Jahr 1 einen Steuererstattungsvorteil von 5.040 € (42% × 12.000 €) erzielt, kann dieses Kapital sofort reinvestieren — etwa in die Tilgung eines anderen Kredits, in einen weiteren Immobilienerwerb oder in liquide Anlagen. Über einen Anlagehorizont von 10–15 Jahren summiert sich dieser Zinseszinseffekt auf erhebliche Beträge.

Praktische Empfehlung

Für alle Neubauten mit Baubeginn oder Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 gilt: Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG sollte gegenüber der linearen Methode bevorzugt werden. Der Mehrwert ist in den ersten 10 Jahren substanziell, und der optionale Wechsel zur linearen AfA sichert auch langfristig optimale Abschreibungen.

Da die Wahl der Abschreibungsmethode bindend ist und der Wechsel nur in eine Richtung erfolgen kann, empfiehlt sich eine sorgfältige steuerliche Planung vor dem ersten Jahresabschluss mit der neuen Immobilie.